چرا خانه اولی ها هنوز نمی توانند در منطقه ها مطلوب شان خانه بخرند - مجله پارمیسفان

به گزارش دنیای اقتصاد، با این حال به علت عدم پوشش مناسب قیمت خرید به وسیله تسهیلات، خانه اولی ها هنوز نمی توانند در منطقه ها مطلوبشان اقدام به خرید نمایند. اجاره بها در منطقه ها میانه مرکز حدود 25درصد بیشتر از مبلغ قسط بالاترین سقف وام مسکن است. اقدام خانه اولی ها با واکنش واسطه های ملکی روبه رو شده است.

ورود و خروج های اخیر بازار مسکن نشان دهنده عزم یک گروه از خانه اولی ها برای خرید در ایام شب عید است. طی هفته های اخیر گروهی از مستاجران فاقد مسکن در حال خروج از بازار اجاره و ورود به بازار خرید مسکن هستند. آنالیز ها نشان می دهد این خروج و ورود در بخش های مختلف بازار مسکن به منزله همخوانی استطاعت خرید خانه اولی ها با سطح قیمت مسکن در حال حاضر نیست بلکه تحت تاثیر نیروی دو محرک اجرا شده که وزن یکی از دیگری به مراتب بیشتر است.

اگرچه رشد میانگین قیمت مسکن در یک دوره 10 ماهه از ابتدای امسال تا سرانجام دی فقط حدود 8 درصد بوده که نشان دهنده برقراری شرایط ثبات نسبی در بازار مسکن پس از سه سال پیاپی تلاطم قیمتی حتی در شرایط رکود معاملاتی است، اما درجا زدن قیمت و محدود شدن رشد آن به ریز نوسان ماهانه طی ماه های سپری شده از سال 1400 به معنای قرار گرفتن سطح قیمت ها در محدوده استطاعت خرید فاقدان مسکن نیست و تا تخلیه کامل حباب قیمت مسکن هنوز فاصله وجود دارد. در واقع اضافه پرش مسکن به حدی زیاد بوده که ثبات چند ماه اخیر زمینه ساز بازگشت کامل سطح قیمت ها به محدوده متعارف نشده و پیش بینی می گردد در صورتی که اتفاق غیرمنتظره ای در خارج از بازار مسکن به ویژه حول ریسک متغیر غیراقتصادی یعنی موضوع مذاکرات برطرف تحریم ها صورت نگیرد، فرایند بازگشت قیمت مسکن از اضافه پرش در ماه های آینده ادامه پیدا کند. البته این فرایند الزاما به شکل کاهش قیمت اسمی مسکن رخ نمی دهد، اما بازماندن تورم ملکی از تورم عمومی به مرور قیمت واقعی مسکن را کاهش می دهد و این فرایند تا جایی که ثبات کامل در بازار مسکن برقرار گردد، ادامه پیدا می نماید.

اما با وجود فاصله سطح قیمت ها با استطاعت متقاضیان مسکن، دو محرک زمینه ساز تمایل خانه اولی ها به خروج از بازار اجاره و ورود به بازار مسکن شده است. یکی از این محرک ها اجاره بهای خارج از استطاعت و دیگری افزایش سقف وام مسکن و ایست همزمان رشد قیمت مسکن است. تحقیقات میدانی از بازار اجاره و خرید مسکن نشان می دهد در این میان وزن محرک اول به مراتب بیشتر از محرک دوم بوده و عامل اصلی خروج از بازار اجاره و ورود به بازار خرید مسکن، اجاره های پیشنهادی خارج از توان پرداخت مستاجران فاقد مسکن است. ایست قیمت و برقراری ثبات نسبی در بازار مسکن نیز عامل مهمی در خرید ملکی در فضای غیرهیجانی است اما شرایط بازار اجاره به نحوی است که مستاجرها عنوان می نمایند، حتی اگر بازار مسکن آرامش فعلی را نداشت احتمالا چاره ای به جز ورود به بازار خرید مسکن نداشتند.

در بازار اجاره منطقه ها میانه چه می گذرد؟

تحقیق میدانی در منطقه های از شهر تهران که به علت قرار گرفتن در رتبه های نخست تقاضا چه در بازار اجاره و چه خرید مسکن در سال های اخیر، نماینده رفتار، قیمت و تحولات بازار خرید و اجاره مسکن به شمار می آیند، نشان دهنده این است که میانگین سطح اجاره بها در حال حاضر 5/ 1 برابر میانه عایدی خانوارها است.

تحقیق اجرا شده در منطقه ها 4 و 5 تهران واقع در شرق و غرب تهران که در زمره منطقه های با غلبه بافت مسکونی و نیز با مقدار بالای تقاضای سکونت در سال های اخیر به شمار می آیند، همیشه انعکاسی از آنچه در مجموعه بازار مسکن به جز منطقه ها استثنایی فوق لوکس یا فوق مقرون به صرفه رخ می دهد را نمایش می دهند. این آنالیز میدانی نشان می دهد در حال حاضر میانگین اجاره خالص یک واحد آپارتمان مسکونی 70 مترمربعی در منطقه 4 حدود 10 میلیون و 500 هزار و در منطقه پنج، 12 میلیون و 500 هزار تومان است. این در حالی است که میانگین عایدی خانوارهای ایرانی در امسال با فرض اینکه فقط سرپرست خانوار شاغل باشد، حدود5 میلیون تومان است. به این ترتیب همین حالا میانگین اجاره مسکن با حداقل متراژ متعارف مورد تقاضای مستاجران به دو برابر میانگین عایدی خانوار رسیده است.

البته عرف بازار اجاره این است که بخشی از ارزش اجاری آپارتمان به صورت ودیعه یا به اصطلاح رهن از مستاجر دریافت می گردد و مبنای این محاسبه نیز فرمول هر یک میلیون تومان ودیعه معادل 30 هزار تومان اجاره ماهانه است. بر اساس این فرمول اگر موجر یک واحد 70 مترمربعی در منطقه ها میانه 4 و 5 با پرداخت نیمی از ارزش اجاری آپارتمان خود به صورت ودیعه موافقت کند، باز هم ماهانه پرداختی به وسیله مستاجران به طور میانگین حدود6 میلیون تومان است؛ ضمن اینکه بسیاری از مستاجران به ویژه آنها که ظرف دو سه سال آینده وارد بازار اجاره مسکن شده اند، برای پرداخت ودیعه نیز ناگزیر به دریافت وام شده اند که اقساط ماهانه این وام ها نیز در سبد هزینه های تامین مسکن آنها واقع شده است. به این ترتیب عملا هزینه پرداخت اجاره مسکن به مراتب بیشتر از سطح عایدی خانوارها و استطاعت پرداخت مستاجران است.

مقایسه قسط وام مسکن با اجاره بها

علاوه بر فاصله معنادار استطاعت پرداخت مستاجران با سطح فعلی اجاره بها، محرک دیگری که اگرچه اثر آن کمرنگ تر است اما در تصمیم مستاجران خانه اولی برای خروج از بازار اجاره و ورود به بازار معاملات مسکن بی تاثیر نبوده، این است که قسط وام مسکن به مراتب پایین تر از سطح اجاره بهای رایج در بازار فعلی مسکن است. سقف وام مسکن از محل خرید اوراق تسه در شهریور امسال دوبرابر و پرداخت آن از مهرماه آغاز شد. به این ترتیب وام مسکن زوجین به انضمام یک فقره جعاله تعمیرات که در صورت تقاضا به خریداران مسکن قابل پرداخت است، در تهران به 480 میلیون تومان رسیده است که در حال حاضر با توجه به افزایش شدید سطح قیمت اوراق و تخفیف 50 درصدی موقتی که بانک عامل بخش مسکن برای وام گیرندگان مسکن در نظر گرفته، 15 درصد از ارزش وام مذکور (حدود 72 میلیون) باید صرف خرید اوراق گردد و اگر این تخفیف موقتی حذف گردد، هزینه خرید وام اوراق به 30 درصد از ارزش وام افزایش پیدا می نماید. به این ترتیب دوبرابر شدن سقف این وام با توجه به هزینه های آن از یکسو و اقساط ماهانه سنگین آن که در تهران حدود 8 میلیون تومان است، یاری چندانی به تقویت استطاعت متقاضیان مسکن به ویژه خانه اولی ها ننموده است.

با وجود این در حال حاضر سطح اجاره بهای پرداختی مستاجران در منطقه ها میانه از قسط وام خرید مسکن نیز فراتر رفته است.در منطقه ها نسبتا مقرون به صرفه تر بازار مسکن در محدوده محوری که تهران را به دو نیمه شاقتصادی و جنوبی تقسیم می نماید از قبیل منطقه ها 9 تا 14 نیز میانگین اجاره بهای آپارتمان 70 مترمربعی بدون پرداخت ودیعه حدود8 میلیون تومان است که نشان می دهد سطح قیمت مسکن حتی در این منطقه ها نیز با مقدار اقساط وام مسکن برابر شده است. این شرایط سبب شده گروهی از مستاجران فاقد مسکن به این جمع بندی برسند که خرید خانه برای آنها در مقطع فعلی به صرفه تر و عاقلانه تر از اجاره مسکن است. فرایندی که به تازگی در بازار شکل گرفته یعنی خروج از بازار اجاره و ورود به بازار خرید مسکن، بیشتر در میان مستاجران منطقه ها نیمه شاقتصادی شهر رواج دارد؛ به این ترتیب که آنها به این جمع بندی رسیده اند که می توانند، نه خانه مطلوب خود، اما خانه ای برای سکونت موقت و سپری کردن دوره گذار چند ساله تا زمان تقویت بنیه اقتصادی خود برای خرید خانه بهتر متناسب با انتظار خود خریداری نمایند.

معیار انتخاب خانه اولی ها

شرایط قرمز در بازار اجاره سبب شده مستاجران به این جمع بندی برسند که اگر اکنون به هر سختی و با تحمل هر سطحی از فشار پرداخت اقساط خانه ای نخرند، شاید دیگر هرگز نتوانند در تهران صاحبخانه شوند. مستاجران دریافته اند بهای اجاره ماهانه ای که می پردازند، نوعی هزینه غیرقابل برگشت است، در حالی که اگر خانه ای هرچند کوچک تر یا در محله ای که با مطلوب آنها فاصله دارد بخرند و در آن سکونت نمایند، می توانند به جای پرداخت هزینه غیر قابل بازگشت اجاره، اقساط وام خرید خانه را بپردازند و در نهایت صاحب خانه ای شوند که بعدها فرصت برای بهبود آن وجود دارد. بنابراین معیار خانه اولی ها برای خرید خانه در حال حاضر، صرفا سطح قیمت و تناسب آن با حداکثر بودجه ای است که می توانند تامین نمایند، نه خانه مطلوب. از طرفی با توجه به قدرت فعلی پوشش وام مسکن، خانه اولی ها می توانند در منطقه ها جنوبی شهر 15 تا 20 مترمربع آپارتمان بخرند و در نتیجه مقصد خرید خانه برای این گروه از متقاضیان با توجه به محدودیت بودجه، خانه های کوچک در جنوب شهر است. در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در منطقه ها جنوبی شهر حدود 20 میلیون تومان است که با وام 480 میلیون تومان پس از کسر هزینه خرید اوراق می توان حدود 20 مترمربع خرید در این محله ها انجام داد.

گزارش دقیقی از تعداد خانه اولی هایی که به این ترتیب قصد ورود به بازار مسکن را دارند، دریافت نشده و فعلا نمی توان گزارشی از شکل گیری موج ورود فاقدان مسکن به بازار داد اما چیزی که قابل تامل است، تماس تلفنی واسطه های ملکی با صاحبان خانه های کوچک متراژی است که سه تا چهار ماه قبل آپارتمان های خود را برای فروش فایل نموده بودند. اگرچه این فایل ها اغلب طی چند ماه اخیر فروش رفته اند و بعضا نیز مالک از فروش منصرف شده است، اما واسطه های ملکی در هفته های اخیر اقدام به تماس با صاحبان این فایل های سوخته نموده اند که نشانه ای از افزایش تقاضای خرید آپارتمان های کوچک متراژ به ویژه در میانه و پایین شهر است. البته تماس با فایل های سوخته در محله های مصرفی منطقه های مثل 2 و 4 نیز رخ می دهد اما تحقیقات میدانی نشان می دهد درباره فایل های کوچک متراژ قدیمی این پیگیری ها از سوی واسطه های ملکی به مراتب بیشتر است. آنالیز رخدادهای بعضا استثنایی در بازار مسکن طی دوره اخیر جهش و پساجهش (از سال 97 تا به امروز) نشان می دهد خانه اولی ها یک بار دیگر نیز در سال 97 با آغاز فرایند جهش قیمت مسکن به خرید املاکی که تناسبی با استانداردها و معیارهای اولیه آنها نداشت، ناگزیر شدند. در سال 97 موعد ورود به بازار مسکن برای سپرده گذاران صندوق مسکن یکم فرارسید اما استطاعت خرید ملکی آنها تحت تاثیر تورم بی سابقه به سرعت در حال کاهش بود، طوری که بعضا در صورتی که وام آنها چند ماه زودتر قابل پرداخت بود، می توانستند خانه کوچکی در یکی از محله های نسبتا مطلوب شهر خریداری نمایند، اما با توجه به اینکه ملزم به تحمل تا سپری شدن دوره سپرده گذاری بودند، استطاعت آنها به سرعت کاهش پیدا کرد و در نهایت مجبور به خرید در محله های به مراتب پایین تر شدند.

اما تفاوت خانه اولی هایی که امروز وارد بازار مسکن شده اند با خانه اولی های سال 97 این است که در آن مقطع زمانی، خریداران نخستین خانه قصد سکونت در آپارتمان خریداری شده را نداشتند و صرفا در پی داشتن سپری برای حفاظت از ارزش دارایی خود در برابر تورم بودند. آنها خانه های خریداری شده را به مستاجر سپردند و خودشان هم در محله دیگری که مطلوبشان بود، خانه ای اجاره کردند. اما فرایند رشد اجاره بها به نحوی پیش رفته که اکنون خانه اولی ها برای رهایی از اجاره نشینی حاضر به خرید و سکونت در هر خانه ای متناسب با بودجه خود هستند.البته خانه اولی های سال 97 نیز پس از گذشت سه تا چهار سال اجاره نشینی این روزها به عنوان متقاضیان تبدیل به احسن وارد بازار مسکن شده اند تا خانه ای بزرگ تر یا در محله بهتر را جایگزین خرید اول خود نمایند و در آن ساکن شوند. به این ترتیب در ماه های اخیر بخشی از تقاضای موثر حاضر در بازار مسکن نیز این گروه بوده اند که می توان از آنها به عنوان خانه دومی یاد کرد.